故人が所有していた収益不動産の相続をしたい方へ
はじめに
相続トラブルの多くは「不動産」が関係してきます。中でも、相続財産額における不動産の価格が多数を占めるケースが一般です。特に賃貸マンション、賃貸アパートなど収益不動産の場合、相続人間でその適正時価の評価額につき合意が得られないことも多いと思われます。
故人が所有していた賃貸マンションや賃貸アパートを自分が相続して家賃管理しながら生活したい
自分の収入源として、故人が所有していた土地を有効活用して賃貸マンションや賃貸アパートを建てたい
他の相続人が自分の管理していた故人名義の賃貸マンションや賃貸アパートを管理した上、遺産分割で自分のものとして取得しようとしている
一般の方の場合、相続の当事者になることは多くありませんし、相続トラブルともなれば、初めての経験という方がほとんどです。しかも、被相続人が収益不動産を所有している場合、複数の法的トラブル（不動産の評価額、賃料収入の分配や管理方法など）が同時に発生するため、これらに対応するため同時並行で法的手続を進めていく必要があります。
収益不動産を調査する
まずは、収益不動産の評価調査をすることが必要です。
収益不動産の場合は、居住用不動産とは違い、評価額は収益価格（収益利回り）をベースに算定されることも多くあります。評価額算定の前提として、賃貸条件、管理状況などをしっかりと把握する必要があります。特に、管理にまったく関与されていなかった相続人は、現実に管理している他の相続人に対し、資料や報告を求めるなどして、しっかり情報収集しなければなりません。
収益物件に関し、金融機関からの借入が残っている場合には、返済額と収益が見合っているかも検討する必要があります。
-
収益不動産の相続トラブル
-
遺産分割に関して
遺産分割協議が成立した後は、その遺産分割によって収益不動産の所有権を取得した相続人が、収益不動産から生じる家賃や地代の所有権も取得します。管理・修繕費用も収益不動産の所有者となった相続人が負担することになります。
しかし、遺産分割においては、収益不動産の評価方法が複雑になり、この評価方法をめぐり、相続人間で激しい議論がなされることになります。
-
① 収益不動産の評価（時価）と相続税申告評価が乖離している
収益不動産を相続する場合相続税申告をすることが必要です。相続税申告評価額は、公示地価の概ね８割を目途に設定される路線価を基礎にして算定されます。さらに、小規模宅地等の特例に代表される不動産の評価を減額する特例が数多く存在していますので、もともと路線価をベースに算定された評価額がさらに減額されています。
-
② 収益不動産の評価額から債務を差し引くと主張している
収益不動産に融資・保証金等の相続債務がある場合、この問題も遺産分割と併せて解決する必要があります。
よくあるのが、収益不動産を相続する相続人が債務も相続することを前提として、収益不動産の評価額から債務を差し引くという主張です。一見として親切な提案ですが、時価よりも安く評価した収益不動産の評価額から時価の債務を差し引くことになり、収益不動産の評価額は相当低額になってしまい、相続分を大幅に減らされてしまいます。
-
遺産分割以外
-
収益物件の管理・賃料回収を遺産分割と同時に並行する必要がある
相続開始から遺産分割協議が完了するまで、収益不動産は相続人全員で共有物であり、賃料は各相続人が相続分に応じて取得することになります。また、その管理や修繕にかかる費用も共同で負担すべきということになります。
ただ、相続開始後、一般に被相続人の口座は凍結され、入出金ができなくなることがあります。この場合でも賃料は継続的に発生しますから賃料の振込口座をどうするか、だれが管理するのか等が問題になります。
よくあるケースは、収益物件の購入ローンを貸し付けた金融機関が今後の相続手続の完了を強く求めてくるケースです。
一般的な解決方法として、本物件に関してのみ先行して遺産分割協議を終えるか、または、法定相続分通りの相続登記を行うことによって金融機関の主張に応えることもあります。
-
相続税等の税務申告・納税のための協議が必要
相続税の申告・納税は、原則、相続開始から１０か月以内に行わなければなりません。相続税の申告・納税期限までに遺産分割協議が成立しなかった場合、未分割のまま各相続人が法定相続分で相続をしたとの内容で相続税の申告・納税を行う必要があります。
しかし、遺産である預貯金を解約・払い戻しするためには相続人全員の協力が必要であり、相続税申告期限までに遺産分割を終わらせる必要があります。一般的には、遺産に含まれる預貯金が原資として納税資金となります。相続税申告を伴う遺産分割が紛争化した場合は、期限までに合意を取り付けて相続税を申告・納税することは困難です。
実務上、弁護士から税理士等の相続税申告手続を行う専門家に事情を説明し、税務署等の役所と手続対応スケジュールを打ち合わせていきます。
-
収益不動産を含む不動産相続トラブルの無料相談受付中！
収益不動産の相続トラブルにおいては、相続税申告を税理士、不動産の調査を不動産業者にそれぞれ依頼し、これらの専門家と弁護士が意思疎通を図りながら、案件を進める必要があります。
当事務所では、税理士・司法書士・不動産会社等との連携により、お客様のニーズに幅広くお応えできる体制を整えています。
お気軽にご相談ください。※メールでの相談は受け付けておりません。
023-666-8316
平日9:00〜17:00
※平日夜間、土日、祝日の法律相談も
承っております（事前予約制）
相続でこのようなことでお悩みなら
無料相談！
- 遺産の分け方で困っている
- 「親族が揉めていて話し合いが進まない」
「突然遺産分割協議書が送られてきた」22万円〜
こちらをクリック
- 遺留分でトラブルになりそうだ
- 「遺言に自分の遺産の取り分が書いていない」
「遺留分請求をすると言われた」22万円〜
こちらをクリック
- 相続する人・財産を知りたい
- 「連絡がつかない相続人がいる」
「遺産が何がいくらあるのかわからない」3.3万円〜
こちらをクリック
- 自分の相続に備えて準備がしたい
- 「家族に自分の財産をのこしたい」
「相続人以外に財産をのこしたい人がいる」22万円〜
こちらをクリック
- 相続の手続をおまかせしたい
- 「故人の遺言が出てきて困っている」
「相続手続が面倒ですべておまかせしたい」33万円〜
こちらをクリック
- 故人の負債を引き継ぎたくない
- 「負債も資産もあり相続放棄すべきか分からない」
「借金を相続するのはなんとしても避けたい」5.5万円〜
こちらをクリック
不動産相続でお困りの方へ- 不動産を他の相続人と共同で売却して代金を分配したい
- 遺産のアパートの評価額について納得できない
弁護士による相続・遺言無料相談会
樹氷の森法律事務所の
５つの強み
-
1弁護士歴10年以上の確かな実績
当事務所の代表弁護士は弁護士歴10年以上の確かな実績を持つ、相続分野に長けた弁護士ですので、あなたの悩みに寄り添いながら解決策を一緒に探していけます。弁護士が問題を整理し、相談者様のケースや気持ちに寄り添ったアドバイスをいたします。
-
2初回相談無料。明瞭な料金体系
初回相談を無料でお受けしております。こんな問題を弁護士に相談して良いのか、そもそも弁護士は何をしてくれて、どんな問題に解決してくれるのか。そのような疑問も、無料の初回相談時にご説明いたします。また、依頼前に必要な費用の説明も行うので、安心して依頼が可能です。
-
3土日祝相談可（事前予約）。
完全個室仕事で平日に来所することができないご相談者様のために、事前にご予約いただければ、平日夜間や、土日祝日のご相談にも対応いたします。
-
4不動産の相続トラブルに強い
不動産の相続では、売却して分割する換価分割のほか、そこに暮らす相続人が代償金を支払って相続するケースなどがあります。当事務所では、税理士、司法書士、土地家屋調査士、保険会社といったの他の専門家とも緊密に連携しており、実際の状況を踏まえて最適な分割案をご提案いたします。相続登記や不動産売却などの手続きが必要な場合は、ご希望により他士業をご紹介いたします。
-
5山形に密着した法律事務所
樹氷の森法律事務所では、故郷である山形において相続による不幸を防ぎ、次世代に財産や伝統を受け継いでいくお手伝いができればと考えています。遺産相続に注力し、山形特有の農地や山林の相続、中小企業の株式相続などの問題にも強い事務所となっています。
無料相談の流れ
-
1電話またはメール
で相談予約まずは、お電話・メールにて、あなたの相続のお困りごとをお伺いいたします。そのうえで、ご相談日時をご予約いただきます。
-
2ご相談・費用の
お見積り弁護士がご相談にお越しいただいた方のお話をお聞きした上で、とるべき戦略と今後の見通しについてご提案いたします。費用のお見積りもいたします。
-
3ご契約・サポート
開始サポート内容、費用にご納得いただければ契約締結になります。契約後は問題解決に向けて、サポートをさせていただきます。
